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Breve resumo dos métodos de avaliação imobiliária:

Laia, Amaro Naves, Métodos Correntes de Avaliação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000.

"A presente comunicação visa apresentar de forma resumida os Métodos Correntes de Avaliação Imobiliária (Método dos Custos, Método Comparativo / de Valor de Mercado e Método do Rendimento) e a sua ligação aos Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, com apelo a duas ferramentas essenciais:

- Estatística
- Modelo das Opções Reais

1. Métodos Correntes de Avaliação de Imóveis

São 3 os principais métodos de avaliação de imóveis:

- Método do Custo
- Método Comparativo/ de Mercado
- Método do Rendimento/ Actualização

Método do Custo
Este método baseia-se essencialmente na estimação do custo de reprodução ou de substituição do imóvel a avaliar.
Trata-se de um método especialmente aplicado:

» na avaliação de imóveis raramente transaccionados e sem fluxos de rendimento directamente associados, como é o caso de diversos edifícios públicos e edifícios históricos;

» na fixação de indemnizações, designadamente no ramo dos seguros;

» na avaliação de terrenos a urbanizar, sendo que neste caso este método se designa normalmente por "Método do Valor Residual".

Método Comparativo/ de Mercado
Trata-se de um método directo de avaliação, que se baseia sobretudo na comparação do imóvel a avaliar com outros semelhantes que tenham sido transaccionados no mesmo mercado.
Por isso, a sua utilização pressupõe:

» existência de mercado para imóveis semelhantes ao que se quer avaliar;

» bom conhecimento do mercado local;

» recolha de informação e constituição de um banco de dados;

» tratamento adequado da informação recolhida.

Sempre que seja possível aplicá-lo, este é o método de avaliação por excelência. Com efeito, o que importa conhecer é o valor do mercado, resultante da oferta e procura específicas desse mercado.

Método do Rendimento/ Actualização
Trata-se de um método indirecto de avaliação, que tem subjacente à sua aplicação a teoria do valor.

Baseia-se na perspectiva financeira, segundo a qual o valor de qualquer activo depende da riqueza que o mesmo possa gerar.

Assim, para aplicar este método importa conhecer os fluxos de caixa ("rendimentos" e pagamentos) associados ao imóvel a avaliar e a taxa de actualização, o que nos permite calcular o Valor Actualizado Líquido (VAL).

Para além destes dois factores, torna-se necessário, em certos casos, conhecer também o valor residual.

Por exemplo, na avaliação de um terreno destinado à construção para venda, o valor máximo desse terreno será igual ao VAL desse empreendimento, com a particularidade de o mesmo ter sido calculado sem que, à partida, se considerasse no respectivo cash-flow o custo do terreno, diferentemente do procedimento adoptado para cálculo da rendibilidade do investimento.

Aplica-se especialmente a imóveis que não sejam de fácil comparação com outros recentemente transaccionados no mercado e aos quais seja possível associar fluxos de caixa futuros.

Este método apresenta normalmente duas variantes:

» VBR (valor baseado no rendimento), muitas vezes designado por capitalização, para as situações típicas de arrendamento / rendas constantes;

» DCF (discounted cash flow) para todas as outras situações.

2. Métodos mais Avançados de Avaliação Imobiliária

O aprofundamento e desenvolvimento dos métodos correntes de avaliação de imóveis, o que nesta conferência designamos por Métodos Avançados de Avaliação, coloca-se essencialmente em relação a:

- Método Comparativo / de Mercado; e
- Método do Rendimento / Actualização

Quanto ao Método Comparativo a existência de dados sobre preços de transacções de imóveis semelhantes é fundamental para a sua aplicação. Caso se disponha de suficiente informação recolhida no mercado sobre diversas transacções imobiliárias, ou seja, caso se disponha de uma boa base de dados (contendo amostra com dimensão significativa), então a aplicação de ferramentas estatísticas, quer seja a estatística descritiva quer seja a inferência estatística, poderão constituir um bom complemento para estimar o valor do imóvel a avaliar.

Por exemplo, o modelo de regressão linear múltipla, quando correctamente aplicado, permitirá:

» identificar as variáveis exógenas que melhor explicam o preço por metro quadrado, como sejam:
- dimensão;
- tipologia;
- localização;
- qualidade da construção;
- outras.

» em função dessas variáveis estimar o valor de um determinado imóvel;

Sem descurar as limitações inerentes à sua aplicação, nomeadamente a falta de dados suficientes, as suas vantagens são, entre outras, uma maior automatização e objectividade do processo de avaliação.

Relativamente ao método do rendimento/actualização, através da aplicação do VAL, o modelo das opções reais, mais do que um complemento pode mesmo constituir uma boa alternativa.

Com efeito, ao determinarmos o VAL pelo método dos fluxos de caixa não é possível contemplar o valor das opções que especificamente possam estar associadas ao negócio imobiliário em apreciação e que a respectiva equipa de gestão consiga "criar" e gerir conforme a evolução futura das circunstâncias. E essas opções, como sejam:

» possibilidade de adiar o investimento;

» contracção ou expansão dos investimentos futuros associados ao empreendimento imobiliário;

» opção de abandono do investimento;

» opção de mudança de estratégia.

têm valor para qualquer investidor. Nesses casos, o VAL pode ser "corrigido" de acordo com o valor dessas opções, calculado por métodos apropriados, designadamente os métodos Black-Scholes e Binomial."